CPA选读:投资性房地产的转换和处置
1、投资性房地产的转换形式主要包括：1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为非投资性房地产，2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产，3）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货，4）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货。
2、非投资性转投资性（1） 成本模式转换：开发商的开发产品存货，如办公楼转出租，原计入存货的1000万元，已计提跌价准备200万元，转为投资性房地产时，不能以开发产品原价反映，只能反映净额。存货的跌价准备不能转回投资性房地产的减值准备。
3、转换日的确认，转换日以转换后的形式开始日为准。即从非投资性房地产转为投资性房地产，转换日为租赁期开始日；从投资性房地产转向非投资性房地产，转换日为自用开始日。
4、当你需要处理投资性房地产的处置时，根据会计准则，账务处理会根据计量模式的不同有所区别。
5、第一题 处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入资本公积的金额2500万元（8000-5500）转入其他业务成本的贷方，则上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额=9500-9000+2500+100=3100（万元）。
6、这种转变不仅反映了资产价值的动态变化，还能更准确地反映企业在特定时期内的财务状况，对投资者和利益相关者提供更加全面和真实的信息。综上所述，投资性房地产的后续计量方式变更问题涉及到企业在确保会计信息的可靠性和可比性的同时，寻求适应市场变化和优化财务管理的策略。
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的分录是怎样的?
处理转换过程中产生的增值或减值：如果转换时的公允价值高于原成本模式下的账面价值，会产生资产增值；反之则为减值。增值部分计入资本公积，减值则冲减资本公积。具体分录为：借：资本公积 贷：投资性房地产公允价值变动。若转换时产生的损益数额较大，也可能影响当年的税后利润。
借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）—投资性房地产累计折旧（摊销）（原房地产已计提的折旧或摊销）—投资性房地产减值准备，贷：投资性房地产（原价）—利润分配—未分配利润（或借记）—盈余公积（或借记）。
投资性房地产由成本模式，转为公允价值模式会计分录的制作如下：借：投资性房地产成本；累计折旧、固定资产减值准备；贷：固定资产；投资性房地产累计折旧；投资性房地产减值准备。
如何通俗易懂的理解投资性房地产的转换?最简单的大白话解释
投资性房地产与非投资性房地产之间的转换，通常指的是投资性房地产的后续计量模式转换，与非投资性房地产之间的相互转换。两者处理方式截然不同。投资性房地产的后续计量模式转换，仅能从成本模式转变为公允价值模式，且无法反向转换。
投资性房地产 企业会计准则第3号《投资性房地产》对这个科目有规定。投资性房地产定义为为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。这个定义简单易懂，指的是持有出租收租金的房产，或持有等待价格涨后出售的房产，或者两者兼有的情况。
投资性房地产 投资性房地产的计量模式决定了账面价值与计税基础的差异。公允价值模式下的投资性房地产不进行折旧、摊销或减值处理，而成本模式下的投资性房地产则需按税法规定的折旧或摊销方法进行处理。
**控制**：类似于家庭中的权力结构，当控制方持股比例超过50%时，被投资方的所有重大决策都需经过控制方同意。 **共同控制**：在决策中需要多方合作，持股比例虽未达控制标准，但有共同影响的能力。 **重大影响**：持股比例在20%以上，虽不能单方面控制，但仍能影响被投资方的经营决策。