2017年房地产估价师《案例分析》考点:停车库的估价
年房地产估价师《案例分析》考点：停车库的估价 特殊用途房地产的估价 特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。
停车库价格估价可以采用比较法、收益法和成本法。停车库价格估价方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种估价方法。
整体房地产市场调查研究一般是就包含各种类型房地产的总体市场供求、价格变化状况及其发展趋势进行分析研究，其分析研究的区域范围变化很大，可以是对一个城市、一个省乃至—个国家的房地产市场进行分析。整体房地产市场调查研究的服务对象以地方政府相关管理部门、房地产开发商及投资商、金融机构为主。
注册房地产估价师 房地产估价报告封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。估价作业日期 房地产估价报告封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。
房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)
1、占地面积法 占地面积法是按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配的成本分摊方法。以某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元，A、B项目基座占地分别为4000㎡和3000㎡，绿化面积3000㎡为例，计算A项目的土地成本。
2、建筑面积法这种方法以成本对象的建筑面积为依据，无论是一次性还是分期开发。例如，老王的门房每平方米成本高达375元。清算时，区分含利息与不含利息的单位成本至关重要。它是成本分摊的基础。 预算造价法按预算造价的比例分配借款利息，如***地产公司实例，1#楼的利息成本逐年计算。
3、第一种，平均分摊法。把一定时间内发生的费用平均摊到每个产品的成本中，它使费用的发生比较稳定、平均。平均费用分摊法是抵消利润、减轻纳税的最佳选择。只需生产经营者不是短期经营而是长期从事某—一种经营活动，那么将一段时期内（如1年）发生的各项费用进行最大限度的平均。
4、土成本：土地出让金及契税：土地出让金，按当时拍卖或挂牌取得实际成本；契税：按土地出让金的3~5%收取（国务院给出了3~5%的区间，各省自行决定取5%中一个）；拆迁安置费用：如果不是净地出让，还有征地拆迁，那就包括拆迁安置补偿费用，具体根据拆迁量大小、当地房价等因素确定。
被执行474亿,丝毫不影响他大鱼大肉,难怪被王石称为“野蛮人”
1、姚振华面对474亿债务仍能大鱼大肉的原因主要在于其个人风格和商业经历的影响，以及目前法律限制措施的局限性。以下是具体分析：个人风格和行事方式：姚振华以其大胆和果断的行事风格著称，这种风格使得他在面对巨额债务时仍能保持冷静和镇定。
2、面对474亿巨额债务，普通人如履薄冰，然而姚振华和宝能集团的姚老板却能泰然处之，即使背负92条限制消费令，他依然能在深圳高端餐厅享受美食，如龙虾名酒，宴请宾客。尽管宝能集团员工工资欠款高达13亿，姚老板不久前还因欠薪问题遭遇围殴，但似乎他并未因此收敛，仍坚持大鱼大肉的生活方式。
3、普通人面对474万的债务压力，往往深感不安，但姚振华和他的宝能集团面对474个亿的债务，却依然能够大鱼大肉，毫不受影响。最近，姚振华在深圳一家高端餐厅招待客人，餐桌上龙虾名酒应有尽有，花费虽高，但他似乎对几百个小目标的债务毫不在意。
4、姚振华在这段时间内也遇到了比较多的问题，而且他的公司也出现了危机，如果他不能够让自己有更好的行为的话，很可能会使得自己的公司破产。宝能被爆陷入流动性危机，被王石称为野蛮人的姚振华能自救吗？我认为他能自救，能自救的原因有三个：他是一个有远见的决策者。
案例分析:地产开发公司为了获取建设资金,采用虚假售房的方法,令其单...
为融资以该房屋与单位职工签订虚假买卖合同，并借用单位职工的名义办理银行按揭贷款，单位职工作为买卖合同的买房人和借款合同的借款人，既未实际取得房屋亦未取得所借款项，买卖合同、借款合同系以合法形式掩盖非法目的，应为无效。主合同无效，其从合同亦无效。
房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
年3月10日，洛阳北玻子公司上海北玻收到加拿大联邦法院寄送的诉讼案件判决书，法院于2010年11月26日对Tamglass起诉Horizon Glass & Mirro 公司和上海北玻侵犯其在加拿大的专利号为1308257号“弯曲及强化玻璃板的方法及器材”和2146628号“弯曲及强化玻璃板工作站”的专利权案件做出缺席判决。
一）房地产建设单位的附属子公司或部门 （来源于：智慧365） 房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门（不属于企业），承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。
如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。
什么是变现风险
1、变现风险（Liquidity risk） ；事件风险（Event risk）； （1）购买力风险资本社会及经济繁荣的社会，通货膨胀显著，金钱购买商品或业务都会渐渐降低。人们将现金存入银行收取利息，就会担心物价上升，货币贬值。自从一九八三年十 月，港元与美元以80挂勾开始，港元的购买力迅速减弱，这种购买力的减低，是购买力风险。
2、变现的重要性 变现对于个人和企业都至关重要。对于个人而言，变现是实现财富增值、应对财务风险的重要手段。对于企业来说，变现则是实现利润、扩大再生产或进行其他投资的基础。此外，在金融市场中，变现也是维持市场流动性、确保金融市场稳定运行的关键因素之一。
3、变现的注意事项：投资者在进行变现操作时，还需要注意市场的整体趋势和个别资产的风险。在牛市时，投资者可能会选择卖出部分资产来锁定利润；而在熊市时，则需要谨慎考虑是否进行变现操作，以避免不必要的损失。总之，变现是将资产转换为现金的过程，是金融活动中常见的操作之一。